Die Intershop-Gruppe erzielte im Geschäftsjahr 2016 gegenüber dem Vorjahr eine Gewinnsteigerung um 5.9%.
- Der Reingewinn erreichte CHF 59.5 Mio. respektive CHF 29.77 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 10.7% entspricht.
- Das Eigenkapital per 31.12.2016 stieg deutlich um 6% auf CHF 591 Mio. an und beträgt nun CHF 295 pro Aktie. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 42.3%.
- Die Nettorentabilität der Renditeliegenschaften blieb mit 5.6% hoch.
- Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften stieg um 0.7 Prozentpunkte auf 11.3% an.
- Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung unverändert eine Dividendenausschüttung von CHF 20.00 pro Aktie.
Trotz des anhaltend anspruchsvollen Umfelds gelang es Intershop im abgelaufenen Geschäftsjahr wiederum eine überdurchschnittliche Eigenkapitalrendite von 10.7% zu erwirtschaften. Neben der Veräusserung zweier kleinerer Renditeliegenschaften und einer Eigentumswohnung mit einem Gewinn von CHF 4 Mio. lieferte der Verkauf der Beteiligung an der Corestate Capital S.A. einen ergebniswirksamen Beitrag von CHF 7.6 Mio. Verkaufsbedingt wegfallende Erlöse konnten durch Fertigstellung und Vollvermietung der Wohnliegenschaft in Kilchberg und die Akquisition des World Trade Center Lausanne kompensiert werden.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 58 Liegenschaften inklusive Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften sowie Landparzellen. Die Mieterträge der Berichtsperiode setzten sich unverändert aus folgenden Nutzungsarten zusammen: 48% Büro und Bildungswesen, 33% Gewerbe und Logistik, 6% Detailhandel und Gastronomie sowie 6% Wohnen und 7% Parking.
Der Wert des Immobilienportfolios betrug am Ende des Berichtsjahrs CHF 1‘362 Mio., was einem vorwiegend akquisitionsbedingten Zuwachs um 9.3% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Nach Abzug der in der Berichtsperiode getätigten Investitionen verblieb ein Anstieg des Marktwerts des Portfolios um CHF 3.6 Mio. respektive 0.3%.
Der Liegenschaftsertrag lag mit CHF 84 Mio. auf Vorjahresniveau. Während der Ertrag der Renditeliegenschaften leicht gesteigert werden konnte, sank der Ertrag der Entwicklungsliegenschaften erwartungsgemäss weiter, da sich insbesondere das Objekt in Au-Wädenswil aufgrund der geplanten Umnutzung zunehmend leert.
Obwohl sich die Leerstandsquote im derzeit sehr anspruchsvollen Vermietungsumfeld auf 11.3% erhöhte, konnte durch stabile Liegenschaftserträge eine Bruttorendite von 6.4%
erwirtschaftet werden.
Aus dem Verkauf von Immobilien resultierte ein erfreulicher Gewinn von CHF 4 Mio., der unter dem Vorjahrswert liegt, da im Geschäftsjahr nur ein geringer Promotionsgewinn anfiel.
Der Liegenschaftsaufwand sank geringfügig auf CHF 8.9 Mio., und die Nettorentabilität des Renditeportfolios verblieb mit 5.6% auf unverändert hohem Niveau.
Infolge der Übernahme der WTCL Services SA stieg die Anzahl der Mitarbeitenden auf 69 an. Durch die von dieser Tochtergesellschaft erbrachten Dienstleistungen konnte der übrige Erfolg leicht gesteigert werden.
Der durchschnittliche Zinssatz auf den verzinslichen Fremdmitteln am Bilanzstichtag betrug 2.18%, die durchschnittliche Zinsbindung 4.8 Jahre. Mit dem Erlös der 2015 emittierten Anleihe wurden im Berichtsjahr Hypothekardarlehen im Volumen von CHF 85 Mio. zurückgeführt. Die Akquisition des World Trade Center Lausanne erfolgte mittels Eigenmitteln und der Nutzung eines kurzfristigen Darlehens von CHF 44 Mio., das nach dem Bilanzstichtag durch eine langfristige Hypothek von CHF 65 Mio. abgelöst wurde.
Einen deutlichen Zuwachs auf CHF 591 Mio. verzeichnete das Eigenkapital im Wesentlichen infolge des Verkaufs der Beteiligung an der Corestate Capital SA.
Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung unverändert eine Dividende von CHF 20.00 pro Namenaktie beantragen, was einem Ausschüttungsvolumen von CHF 40 Mio.
entspricht. Auf der Basis des Aktienkurses am Bilanzstichtag ergibt dies eine Ausschüttungsrendite von 4%. Die Gesamtperformance der Aktie, die sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, erreichte im Geschäftsjahr 29.4% und hat den Vergleichsindex SXI Swiss Real Estate Shares TR (11.4%) erneut deutlich übertroffen.
Ausblick
Intershop blickt grundsätzlich optimistisch auf das laufende Geschäftsjahr. Die gestärkte Mietertragsbasis durch die Akquisition des World Trade Center Lausanne erleichtert den Verkauf von Immobilien bei gleichzeitiger Sicherstellung der Erwirtschaftung eines Reingewinns aus der Vermietungstätigkeit von mindestens CHF 40 Mio. zur Wahrung der Dividendenstabilität.
Das Vermietungsumfeld wird anspruchsvoll bleiben. Durch die anhaltend hohe Anzahl neu geschaffener Flächen und den weiterhin ausgeprägten Druck auf Unternehmen, Kosten zu senken, geht Intershop davon aus, dass die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften innert Jahresfrist nicht wesentlich gesenkt werden kann und auf dem Niveau per Ende 2016 verharren wird.
Daneben rechnet die Gesellschaft auch 2017 mit einem anhaltend negativen Zinsumfeld und den damit verbundenen Belastungen, wenngleich sich Anzeichen mehren, dass die Zinssätze den Tiefpunkt erreicht haben.
Verkaufsopportunitäten, aber auch attraktive Akquisitionsmöglichkeiten werden weiterhin wahrgenommen, sofern damit Mehrwerte realisiert beziehungsweise nachhaltig geschaffen werden können.
Geschäftsbericht 2016 (Download, pdf)
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Unternehmensporträt
Intershop ist ein an der SIX Swiss Exchange kotiertes und in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, das vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 31.12.2016 umfasste 58 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von rund 594'000 m² und einem Marktwert von rund 1.4 Milliarden Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsgemässer und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.
Agenda
| 30.03.2017 | Ordentliche Generalversammlung 2017 |
| 30.08.2017 | Publikation Halbjahresbericht 2017 |
Weitere Informationen zu Intershop finden Sie auf der Homepage.