Intershop hat das erste Semester 2020 erfreulich gemeistert:
- Der Reingewinn sank erwartungsgemäss auf CHF 33.9 Mio. respektive CHF 18.06 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 10.3% entspricht.
- Das Eigenkapital per 30.06.2020 betrug CHF 653.1 Mio. respektive CHF 347.41 pro Aktie. Daraus ergibt sich eine Eigenkapitalquote von 48.0%.
- Mit dem Renditeportfolio wurde eine Nettorendite von 5.2% erwirtschaftet.
- Trotz schwierigen Umfelds sank die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften leicht auf 7.9%.
Das erste Semester dieses Jahres war nach einem zuversichtlich stimmenden Auftakt geprägt von der sich rasch ausbreitenden Pandemie. Insbesondere der verhängte Lockdown hatte weitreichende Auswirkungen auf die Wirtschaft. Hiervon besonders betroffene Betriebe aus der Hotel- und Gastronomiebranche sowie der Non-Food-Detailhandel sind im Mietermix der Intershop erfreulicherweise unterrepräsentiert. Allerdings litten auch eine Vielzahl weiterer Wirtschaftszweige unter der Rezession und einzelne Mieter bekundeten Mühe, ihren vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen. Nach Prüfung der Situation bot Intershop, sofern begründet, Hand für Lösungen und gewährte vorwiegend Zahlungsaufschub, in Einzelfällen auch Mietzinserlasse. Inklusive Wertberichtigungen auf drohende Ausfälle wirkte sich dies in der Berichtsperiode mit rund CHF 1.0 Mio. ertragsmindernd aus.
Am Bilanzstichtag umfasste das Portfolio 53 Liegenschaften inklusive der Entwicklungs- und Promotionsliegenschaften. Die Mieterträge in der Berichtsperiode entstammen den folgenden Nutzungsarten: 49% Büro und Bildungswesen, 31% Gewerbe und Logistik, 7% Detailhandel und Gastronomie sowie 13% Wohnen und Parking.
Der Marktwert der Liegenschaften betrug am Ende der Berichtsperiode CHF 1'323.6 Mio. Nach Abzug der getätigten Investitionen resultierte eine Erhöhung der Marktwerte um CHF 0.9 Mio., respektive 0.1% des Portfoliowerts. Wesentliche Wertreiber waren Veränderungen der Mietsituation, Investitionen sowie leicht tiefere Diskontierungssätze.
Infolge der Entmietung der Entwicklungsobjekte in Pfäffikon/SZ und Baden sowie der Liegenschaftsverkäufe 2019 und 2020 sank der Liegenschaftsertrag wie erwartet deutlich. Zudem konnten durch die erzielten Vermietungserfolge die bereits erwähnten negativen Ertragseffekte aufgrund der Pandemie nicht kompensiert werden, so dass sich der Mietertrag um 5.8% auf CHF 39.5 Mio. reduzierte. Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften bildete sich deshalb um 0.2 Prozentpunkte auf 6.0% zurück.
Der Verkauf der Wohnhäuser in Kilchberg und eines Teils der Landparzelle in Oberwinterthur-Neuhegi ergaben einen Erfolgsbeitrag von CHF 14.5 Mio.
Der Liegenschaftsaufwand lag stabil bei tiefen 10.6% des Mietertrags. Die Nettorendite des Renditeportfolios erreichte trotz der Auswirkungen des pandemiebedingten Lockdowns 5.2%.
Während der administrative Aufwand um 10.3% reduziert werden konnte, stieg der Personalaufwand leicht um 1.5% an.
Der Finanzaufwand verringerte sich trotz der seit Ende der Vorjahresperiode um CHF 23 Mio. angestiegenen Verschuldung infolge niedrigerer Zinssätze um CHF 0.6 Mio. auf CHF 4.5 Mio.
Der im Vorjahresvergleich um CHF 6.7 Mio. signifikant höhere Steueraufwand von CHF 7.7 Mio. ist auf die Steuersatzreduktionen infolge der Steuerreform (STAF) zurückzuführen, die im Vorjahressemester eine Reduktion der latenten Steuern von CHF 6.8 Mio. zur Folge hatten.
Auswirkungen der Pandemie waren auch im Entwicklungsgeschäft zu spüren. Insbesondere Genehmigungsverfahren beanspruchten mehr Zeit und der Lockdown sowie die in der Folge verhängten Auflagen führten zu Verzögerungen auf einem Grossteil der Baustellen. Per Bilanzstichtag hat sich die Situation jedoch entspannt und die Projekte entwickeln sich gesamthaft positiv. Sehr erfolgreich startete im April der Verkauf der im Bau befindlichen 78 Eigentumswohnungen an der Römerstrasse in Baden. Hiervon waren am Bilanzstichtag 56 Einheiten verkauft und 19 schriftlich reserviert. Die bereits zu mehr als 70% verkauften Stockwerkeinheiten an der Gellertstrasse in Basel können voraussichtlich nicht vor Ende des ersten Quartals 2021 übertragen werden.
Intershop verfolgte den Transaktionsmarkt während der Berichtsperiode sehr aufmerksam, konnte jedoch keine attraktiven Kaufgelegenheiten identifizieren.
Der Total Return der Aktie, der sich aus dem Kursgewinn und der bezahlten Dividende zusammensetzt, belief sich im schwierigen Börsenumfeld auf 4.4% und lag deutlich über dem Vergleichsindex SXI Swiss Real Estate Shares TR mit -13.3%.
Ausblick
Die längerfristigen Folgen der Pandemie und der einhergehenden Einschränkungen sind nur schwer einschätzbar. Wenngleich eine Entspannung auf dem Vermietungsmarkt zu verzeichnen ist, liegt die Nachfrage noch deutlich unter dem Niveau des Vorjahrs. Trotz der Vermietungserfolge im ersten Semester wird per Jahresende unverändert ein Anstieg der Leerstandsquote auf eine Grössenordnung von gut 10% erwartet. Unter der Bedingung des Ausbleibens eines erneuten umfassenden Lockdowns sollten die Mieterträge auf vergleichbarer Basis das Volumen des ersten Semesters erreichen.
Die Beobachtung des Transaktionsmarktes erfolgt weiterhin aufmerksam. Sich bietende Akquisitionsopportunitäten werden genutzt, sofern sich nachhaltige Mehrwerte erzielen lassen. Falls sich attraktive Verkaufsgelegenheiten ergeben, werden diese wahrgenommen.
Sofern die Pandemiefolgen das zweite Semester nicht unerwartet negativ beeinflussen, rechnet Intershop erneut mit einem guten Jahresabschluss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.
Kontakt
Unternehmensporträt
Intershop ist ein an der SIX Swiss Exchange kotiertes und in der Schweiz tätiges Immobilienunternehmen, das vorwiegend in kommerzielle Liegenschaften investiert. Das Portfolio am 30.06.2020 umfasste 53 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von 563'000 m² und einem Marktwert von rund 1.3 Milliarden Schweizerfranken. Intershop investiert vornehmlich im Wirtschaftsraum Zürich, im Genferseegebiet und entlang der Hauptverkehrsachsen. Das Portfolio kombiniert hohe Ertragskraft und Sicherheit dank nutzungsmässiger und geografischer Diversifikation mit einem beachtlichen Mehrwertpotenzial in den entwicklungsfähigen Liegenschaften.
Agenda
| 02.03.2021 | Publikation Geschäftsbericht 2020 mit Medien- und Finanzanalystenkonferenz |
| 31.03.2021 | Ordentliche Generalversammlung 2021 |
| 26.08.2021 | Publikation Halbjahresbericht 2021 mit Online-Präsentation für Medienvertreter und Finanzanalysten |
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