Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren

Es freut uns ausserordentlich, Sie im Namen der Intershop-Gruppe mit dem Aktionärsbrief zu bedienen. Dies erstmals auch im Namen unseres neuen CEOs, Simon Haus.

Wir haben als Intershop in einem herausfordernden Umfeld mit volatilen Zinssätzen und überdurchschnittlich hoher Inflation ein gutes Resultat erwirtschaftet. Zu verdanken haben wir dies unseren grossartigen Mitarbeitenden und loyalen Geschäftspartnern sowie unserer bewährten Unternehmensstrategie.

Nachfolgend die Kennzahlen für das Geschäftsjahr 2023 (Vorjahreswerte in Klammern):

• Reingewinn: CHF 82.5 Mio., CHF 44.76 pro Aktie (CHF 145.5 Mio., CHF 78.18 pro Aktie)
• Eigenkapital: CHF 867 Mio., CHF 470 pro Aktie (CHF 879 Mio., CHF 477 pro Aktie)
• Eigenkapitalrendite: 9.6% (17.8%)
• Nettoliegenschaftsertrag: CHF 71.8 Mio. (CHF 68.3 Mio.)
• Leerstandsquote Renditeliegenschaften: 7.4% (10.0%)
• CO₂-Emissionen Portfolio (Scope 1+2): 10.4 kg CO₂e/m² (11.7 kg CO₂e/m² )

Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung aufgrund des erfreulichen Reingewinns und der guten Eigenkapitalausstattung die Erhöhung der ordentlichen Dividende von CHF 25.00 pro Aktie um 10% auf CHF 27.50 pro Aktie.

Der Total Return der Intershop-Aktie beträgt im Berichtsjahr 10.3%. Über eine 5-Jahres-Periode beträgt dieser 62.1% und derjenige des Vergleichsindexes SXI Real Estate Shares Broad TR 34.3%.

Geschäftsverlauf

Gutes Jahresergebnis in einem herausfordernden Markt

Der Liegenschaftsertrag von Intershop ist 2023 im Vergleich zum Vorjahr erwartungsgemäss um 5.8% auf CHF 80.5 Mio. angestiegen. Wesentlich dazu beigetragen haben teuerungsbedingte Mietzinssteigerungen von CHF 1.0 Mio. und die Reduktion der Leerstandsquote von total 13.3% auf 10.7%, die insbesondere auf die Reduktion der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften von 10.0% auf 7.4% zurückzuführen ist. Der Liegenschaftsaufwand hat sich um 11.3% auf CHF 8.7 Mio. erhöht, was primär durch höhere nicht verrechenbare Nebenkosten begründet ist.

Das geringere Wirtschaftswachstum hatte in der KMU-Mieterbasis während der Berichtsperiode für Intershop keine feststellbaren Auswirkungen. Weder waren wesentliche Konkurse zu verzeichnen, noch haben sich die Debitorenausstände erhöht oder gab es grössere Kündigungen. Für Intershop zentrale Mietvertragsverlängerungen wurden mit dem Kanton Zürich im Puls 5, Zürich, sowie mit Kistler Instrumente AG im Industriepark Oberwinterthur-Neuhegi erzielt. Der WAULT, also die gewichtete durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge mit fixer Laufzeit, beträgt 4 Jahre. Sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite des Renditeportfolios sind leicht auf 5.6% respektive 4.9% angestiegen, während sie bei den Entwicklungsliegenschaften mit 6.3% respektive 5.3% unter dem Vorjahr lagen.

Nebst der Übertragung von 60 Eigentumswohnungen des Promotionsprojekts «Römerstrasse» in Baden wurden während der Berichtsperiode vier Geschäftshäuser in Bern, Lyss, Grenchen und Rombach mit einem Sollmietertrag von CHF 2.1 Mio. pro Jahr veräussert. Aus dem Verkauf dieser vier Liegenschaften sowie der Auflösung von Rückstellungen für Gewährleistungen aus früheren Verkäufen resultierte ein Erfolg aus Verkauf von CHF 13.6 Mio. (ohne Promotionsprojekte). Im Gegenzug wurde eine kleine Stockwerkeinheit im «Sihlcenter» in Zürich erworben.

Aus der Neubewertung der Immobilien resultierte eine leichte Aufwertung von 0.9% respektive CHF 12.0 Mio. Die Wertsteigerung ist insbesondere auf die Aufwertungen der Renditeliegenschaft an der Redingstrasse in Basel aufgrund der Vermietungserfolge nach Fertigstellung sowie der Entwicklungsliegenschaft «Mediacampus» in Zürich zurückzuführen. Unter Ausschluss dieser beiden Werterhöhungen hätte eine leichte Abwertung von 0.6% resultiert. Das Portfolio umfasste am Ende der Berichtsperiode 43 Liegenschaften mit einer vermietbaren Fläche von 502'000 m² und einem Marktwert von CHF 1’375.3 Mio.

Starke Bilanz

Die Finanzschulden haben sich um 3.4% auf CHF 381.3 Mio. verringert (CHF 394.9 Mio.), während der Zinsaufwand mit CHF 6.2 Mio. stabil blieb. Die Belehnungshöhe (LTV) des Portfolios betrug am Bilanzstichtag weiterhin tiefe 28%.

Am Bilanzstichtag beläuft sich das Eigenkapital der Gruppe auf CHF 867.3 Mio. und liegt damit um 1.3% unter dem Vorjahreswert von CHF 878.8 Mio. Dies entspricht einer weiterhin hohen Eigenkapitalquote von 62.0% sowie einem anteiligen Eigenkapital je Aktie (NAV) von CHF 470. Mit dem Reingewinn von CHF 82.5 Mio. resultierte eine Eigenkapitalrendite von 9.6%. Das Ergebnis des Berichtsjahres und die gute Eigenkapitalausstattung haben den Verwaltungsrat bewogen, der Generalversammlung eine Erhöhung der ordentlichen Dividende von CHF 25.00 je Aktie um 10% auf CHF 27.50 je Aktie zu beantragen.

Entwicklungsprojekte kommen voran

Im Berichtsjahr wurden CHF 48.5 Mio. in das Entwicklungsportfolio investiert. Die Sanierung der Gewerbeliegenschaft in Wohlen wurde abgeschlossen und das Objekt in das Renditeportfolio umklassiert. Der Vermietungsstand verbesserte sich weiter von 73% auf 90%. Die Bauarbeiten der Gewerbeliegenschaft «Métiers Vernier» schreiten planmässig voran. Die Fertigstellung des nachhaltig konzipierten Gebäudes mit rund 12'500 m2 flexibler Gewerbefläche ist im ersten Quartal 2024 vorgesehen. Mietvertragsverhandlungen mit konkreten Mietinteressenten sind im Gange. Im Sommer 2023 begann zudem die umfassende Sanierung des ehemaligen World Trade Centers in Lausanne, das seit November 2023 unter der neuen Marke «Bloom» auftritt. Die Sanierungsarbeiten werden bis 2025 andauern und in Etappen abgeschlossen. Das Promotionsprojekt «Römerstrasse» in Baden konnte mit einem Gesamtgewinn von CHF 20.3 Mio., wovon CHF 16.7 Mio. auf das Geschäftsjahr 2023 entfallen, erfolgreich abgeschlossen werden.

Intershop baut Nachhaltigkeitsefforts aus

Intershop ist sich bewusst, dass Immobilien hohe CO₂-Emissionen verursachen. Nachhaltigkeit ist deshalb ein zentraler Bestandteil der Strategie, auch um zu vermeiden, dass einzelne Liegenschaften das Schicksal sogenannter «Stranded Assets» teilen. Die Emissionsintensität des Portfolios konnte dank Betriebsoptimierungen und Heizungsersatz um 11.1% auf ein tiefes Niveau von 10.4 kg CO₂e/m² gesenkt werden. Weitere Meilensteine im Berichtsjahr waren die erste Teilnahme am Global Real Estate Sustainability Benchmark GRESB, die erstmalige externe Prüfung ausgewählter Nachhaltigkeitsindikatoren durch PricewaterhouseCoopers AG sowie der Ausbau des Nachhaltigkeitsberichts in Bezug auf Klimarisiken.

Organisation und Aktionariat

Stabiles Aktionariat

Am Bilanzstichtag hatte Intershop 1’257 eingetragene Aktionärinnen und Aktionäre. Credit Suisse Funds AG hat im Jahr 2023 mehrere Über- und Unterschreitungen der 3%-Schwelle gemeldet. Weitere meldepflichtige Veränderungen in unserem Aktionariat sind nicht zu verzeichnen.
Der Dispobestand betrug per Jahresende 2023 20.7%. Rund 99% der mit Stimmrecht eingetragenen Aktien werden von Aktionären mit Domizil in der Schweiz gehalten.

Verwaltungsrat

Kurt Ritz tritt an der 61. ordentlichen Generalversammlung nicht mehr zur Wiederwahl an. Der Verwaltungsrat dankt ihm für sein mehrjähriges erfolgreiches Engagement. Als Nachfolger wird der Verwaltungsrat der Generalversammlung Dr. Gregor Bucher zur Zuwahl in den Verwaltungsrat vorschlagen. Dr. Gregor Bucher verfügt über profunde Kenntnisse des schweizerischen Immobilienmarktes und kann eine umfassende Expertise in der Unternehmensführung, im Immobilienportfolio- und Assetmanagement, in der Nachhaltigkeitsthematik, Technologie und Digitalisierung sowie im Börsenrecht vorweisen.

Personelle Veränderungen

Die Neubesetzung der Geschäftsleitung konnte während der Berichtsperiode erfolgreich vollzogen werden. Die frühere Geschäftsleitung hat die reibungslose Übergabe gut vorbereitet. Dafür gebührt ihr Dank. Per Ende August 2023 übernahm Simon Haus den Vorsitz der Geschäftsleitung.

Mireille Lehmann, Leiterin Bau und Entwicklung, und Yannick Hartmann, Leiter Immobilien, starteten im Januar 2024 als Mitglieder der Geschäftsleitung in ihren jeweiligen Funktionen. Sowohl Mireille Lehmann als auch Yannick Hartmann blicken auf eine mehrjährige und erfolgreiche Karriere bei Intershop zurück und kennen die Unternehmenskultur bestens. Mit ihrer Ernennung zu Geschäftsleitungsmitgliedern schafft Intershop Kontinuität und stellt die gezielte Weiterentwicklung sicher.

Florian Balschun, designierter Chief Financial Officer, hat an der Seite des aktuellen CFO Thomas Kaul den Geschäftsabschluss begleitet und wird per 1. April 2024 den Geschäftsbereich übernehmen. Florian Balschun verfügt neben einem hervorragenden Leistungsausweis im Finanzwesen über umfassende Kapitalmarkterfahrung und zeichnet sich ergänzend durch eine hohe Affinität zur Digitalisierung aus. Wir sind sicher, dass er im Unternehmen dank seiner Aussensicht neue und wichtige Impulse setzen wird.

Ausblick

Das Asset Management und die Entwicklung von Immobilien erfordert ein immer umfassenderes Know-how aufgrund der zunehmenden Komplexität bei Bewirtschaftung, Erstellung und Vermarktung von Liegenschaften. Neben den bereits bestehenden hohen Anforderungen an
das Bauen müssen ein immer breiter werdender Kreis von Stakeholdern, die stark zunehmende Bedeutung der Nachhaltigkeit und die Bedürfnisse der Kunden von Beginn an intelligent in den Projektierungsprozess integriert werden. Mit einem gut aufgestellten und motivierten Team in Kombination mit einer klaren und stringenten Unternehmensstrategie sieht sich Intershop sehr gut positioniert, die geschilderten Herausforderungen als Chancen zu nutzen, um Mehrwertpotenziale im Sinne des Shareholder Values zu realisieren.

Nach einem verkäuferfreundlichen Zyklus mit zahlreichen erfolgreichen Devestitionen liegt der Fokus im laufenden Jahr – abhängig vom Marktumfeld – primär auf Zukäufen. Daneben werden weiter Verkäufe geprüft, die einen Gewinnbeitrag versprechen.

Hohe operative Priorität wird ebenfalls dem weiteren Abbau von Leerständen beigemessen. Die Vermietung des «Bloom» in Lausanne (vormals «World Trade Center») und des Projekts «Métiers Vernier» werden anspruchsvoll sein. Erste Vermietungserfolge sollten sich jedoch zeitnah einstellen.

Dank

Bei allen Aktionärinnen und Aktionären bedanken wir uns für die Treue und das Vertrauen. Unser Dank gilt aber auch allen unseren Kundinnen und Kunden und besonders unseren 70 Mitarbeitenden, die mit unermüdlichem Einsatz zu diesem guten Abschluss beigetragen haben.