Halbjahresbericht 2022

Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, GeschäftspartnerInnen und Mitarbeitende

In einem anspruchsvollen Umfeld hat sich der Geschäftsverlauf im ersten Semester 2022 wie folgt entwickelt:

• Der Reingewinn der Gruppe beläuft sich auf CHF 36.4 Mio. respektive CHF 19.38 je Aktie, was einer Eigenkapitalrentabilität von 9.2% entspricht.
• Mit dem Eintritt der Rechtskraft der Baubewilligung für den «AuPark» in Wädenswil stieg dessen Marktwert um CHF 16.6 Mio. an, was wesentlich zum Aufwertungserfolg von CHF 19.3 Mio. beigetragen hat.
• Die Bruttorendite der Renditeliegenschaften belief sich unverändert auf 5.4% und die Nettorendite auf 4.7%.

Der Rückgang des Reingewinns ist auf geringere Veräusserungsgewinne zurückzuführen. Die Strategie von Intershop, erarbeitete Mehrwerte zu realisieren, indem entwickelte Projekte und Liegenschaften veräussert werden, führt zu einer Volatilität der Gewinne, die abhängig vom zeitlichen Verlauf der Projekte anfallen.

Der Mietertrag stieg erwartungsgemäss leicht um gut 1% auf CHF 37.7 Mio. Die aufgrund des Verkaufs der Hohlstrassse in Zürich weggefallenen Mieterträge konnten mittels Neuvermietungen und den Erträgen der per 1. Januar des Berichtsjahrs in Betrieb genommenen Montagehalle von Stadler Rail in Oberwinterthur überkompensiert werden. Aus dem Verkauf einer kleineren Entwicklungsliegenschaft resultierte ein Gewinnbeitrag von rund CHF 1.5 Mio. Infolge der letztjährigen Platzierung des Green Bonds konnte der Finanzaufwand um rund einen Viertel auf CHF 3.2 Mio. reduziert werden.

Das Eigenkapital der Gruppe belief sich am Ende der Berichtsperiode auf CHF 768 Mio. und liegt damit, nach Auszahlung der Dividendensumme von CHF 47 Mio., CHF 42 Mio. unter dem Stand zu Beginn des Jahres. Dieser Rückgang ist auf den Erwerb von eigenen Aktien im Wert von CHF 36 Mio. zurückzuführen. In Übereinstimmung mit den Rechnungslegungsgrundsätzen wurde der Kaufpreis mit dem Eigenkapital verrechnet. Die ausbezahlte Dividende von CHF 25 je Aktie konnte bereits zu 75% erarbeitet werden. Das anteilige Eigenkapital je Aktie betrug am Ende der Berichtsperiode unter Ausschluss der sich im Eigenbesitz befindlichen Aktien CHF 417.

Geschäftsverlauf
Der Mietertrag konnte leicht gesteigert werden. Unter Ausschluss von Zu- und Abgängen (like-for-like) stieg der Ertrag der Renditeliegenschaften um 2.9% und derjenige der Entwicklungsliegenschaften um 3.8% an. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften erhöhte sich von 9.2% auf 10.6%, während diejenige der Entwicklungsliegenschaften stabil blieb. 3.0 Prozentpunkte der leerstehenden Flächen der Renditeliegenschaften und 40% der Leerstandsflächen der Entwicklungsliegenschaften werden bewusst nicht vermietet, da die Flächen von laufenden oder geplanten Umbauten bzw. Sanierungen betroffen sind. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften erreichte im ersten Semester 4.7%, diejenige der Entwicklungsliegenschaften 5.8%. Die Bauprojekte in Basel und Wohlen verlaufen planmässig. In Vernier zeichnet sich
aufgrund einer ausstehenden Bewilligung eine leichte Verzögerung ab. Die Bauarbeiten in Baden konnten entgegen der Erwartungen nicht beschleunigt werden. Infolgedessen können den Käufern im laufenden Jahr lediglich 19 Eigentumswohnungen übergeben werden. Die Übergabe der restlichen Wohnungen wird im ersten Quartal 2023 erfolgen. Die Baubewilligung für das Entwicklungsprojekt «AuPark» in Wädenswil traf etwas früher als zuletzt erwartet ein. Da keine
Einsprache dagegen erhoben wurde, hat sie zwischenzeitlich Rechtskraft erlangt.

Organisation
Die 59. ordentliche Generalversammlung hat allen Anträgen des Verwaltungsrats zugestimmt. Als Nachfolger des nicht mehr angetretenen Dieter Marmet wurde Ernst Schaufelberger zum Präsidenten gewählt. Kurt Ritz wurde für ein weiteres Jahr als Verwaltungsratsmitglied bestätigt und Christoph Nater neu hinzugewählt.

Ausblick
Der Mietertrag sollte auch im zweiten Semester auf Höhe des Vorjahreswerts (like-for-like) liegen, da aufgrund geplanter oder laufender Sanierungsarbeiten die grossen Objekte in Lausanne und Basel vorerst keine Ertragssteigerung versprechen. In Anbetracht der aktuellen wirtschaftlichen Unsicherheiten sind vor allem gewerbliche Mieter und KMU, ein wesentliches Kundensegment der Intershop, vorsichtig und warten mit Anmietungen oder Mietvertragsverlängerungen zu. Deshalb erscheint eine deutliche Leerstandsreduktion im zweiten Semester wenig wahrscheinlich. Während die Arbeiten zum Anbau der zwei Wohnhochhäuser in Basel sowie die Sanierung des Bürogebäudes in Wohlen im laufenden Jahr weitgehend abgeschlossen werden sollten, starten im Herbst die Bauarbeiten für das Gewerbegebäude «Orubi» in Vernier.

Der Transaktionsmarkt wird weiterhin aufmerksam verfolgt. Kaufgelegenheiten, die eine Realisierung von Mehrwerten ermöglichen, würden genutzt. Weiterhin in Anspruch genommen werden attraktive Opportunitäten, um bereits erarbeitete Mehrwerte zu realisieren. Aus dem Verkauf der 19 Eigentumswohnungen in Baden erwartet Intershop einen Gewinnbeitrag im unteren einstelligen Millionenbereich. Wie bereits im Geschäftsbericht 2021 erwähnt, hat Intershop Optionen hinsichtlich des Projekts «AuPark» in Wädenswil geprüft. Zum Zeitpunkt der Verabschiedung des Halbjahresabschlusses liefen fortgeschrittene Verhandlungen zum Verkauf des Projekts. Ein allfälliger Verkauf würde den Jahresabschluss 2022 substanziell beeinflussen. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften können nicht prognostiziert werden. Unter
Ausschluss der Marktwertveränderungen und unter der Voraussetzung, dass eine Rezession in der Schweiz ausbleibt, geht Intershop erneut von einem guten Abschluss aus, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.