Sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, sehr geehrte Damen und Herren

In einem anspruchsvollen Umfeld hat Intershop das Geschäftsjahr wie folgt abgeschlossen:

• Der Reingewinn der Gruppe beläuft sich auf CHF 145.5 Mio. respektive CHF 78.18 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 17.8% entspricht. Das Resultat liegt damit leicht über dem Vorjahresergebnis.
• Das Eigenkapital ist auf CHF 879 Mio. respektive CHF 477 pro Aktie angestiegen.
• Die Nettorendite der Renditeliegenschaften bleibt stabil bei attraktiven 4.7%.
• Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften beläuft sich auf 10.0%.
• Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie erreicht 2.6%.
• Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine unveränderte ordentliche Dividende
• von CHF 25 sowie eine einmalige Sonderdividende von CHF 25 je Aktie.

Der Abschluss ist geprägt durch den Verkauf des «AuPark» in Au-Wädenswil im August des Geschäftsjahres, womit die vor mehr als zehn Jahren begonnene Projektentwicklung zur Neupositionierung des ehemaligen Industrieareals erfolgreich vollendet werden konnte. Der Vorsteuergewinn dieser Transaktion beläuft sich auf CHF 125 Mio.

Geschäftsverlauf

Bedingt durch die steigende Teuerung und die ansteigenden Zinssätze hat sich die Lage am Transaktionsmarkt verändert. Die deutlichen Verluste, sowohl bei Aktien- als auch bei festverzinslichen Anlagen, haben die Immobilienquote bei vielen institutionellen Investoren ansteigen lassen, weshalb eine vermehrte Zurückhaltung in der Akquisition feststellbar ist. Auf der anderen Seite zeigt sich bislang nur bedingt Evidenz, dass Transaktionspreise spürbar sinken. Viele Verkaufsinteressenten sind deshalb nicht zu Preisnachlässen bereit. In diesem Umfeld konnte Intershop keine wesentliche Akquisitionsopportunität mit einem attraktiven Mehrwertpotenzial identifizieren. Verkauft worden sind, nebst dem «AuPark», das Wohnprojekt in Biel, das Geschäftshaus in Oberentfelden sowie 18 Eigentumswohnungen des Promotionsprojekts «Römerstrasse» in Baden.

Der Mietertrag beläuft sich auf CHF 76.1 Mio. und entwickelte sich somit leicht positiv, obwohl Intershop im Vorjahr mehrere Liegenschaften mit einem Mietertrag von gut CHF 2 Mio. verkauft hat. Das Auslaufen der pandemiebedingten staatlichen Unterstützungen hat schweizweit zu einem Anstieg von Konkursen geführt. Auch Intershop war von einzelnen solcher Fälle betroffen und musste die Beendigung von Mietverhältnissen hinnehmen. Die daraus resultierenden Ausfälle konnten durch die Mieterträge der neu erstellten Montagehalle von Stadler in Oberwinterthur und durch Vermietungserfolge kompensiert werden. Unter Ausschluss von Transaktionen (like-for-like) stieg der Liegenschaftsertrag der Renditeliegenschaften um 1.7 % an. Die Leerstandsquoten reduzierten sich seit Mitte des Berichtsjahres, liegen aber mit 10.0% bei den Renditeliegenschaften respektive mit 13.3% beim gesamten Portfolio immer noch über den Werten von Ende 2021.

Der Liegenschaftsaufwand konnte um 5.9% auf CHF 7.8 Mio. reduziert werden, was primär auf geringere nicht verrechenbare Nebenkosten zurückzuführen ist. Die Brutto- als auch die Nettorendite des Renditeportfolios liegen mit 5.4% respektive 4.7% auf Vorjahresniveau, während sie bei den Entwicklungsliegenschaften auf 7.1% respektive 6.0% angestiegen sind. Der Gewinn aus den erwähnten Verkäufen beläuft sich auf CHF 133 Mio. Aus der Neubewertung der Immobilien durch KPMG resultierte eine leichte Abwertung von 0.1% respektive von CHF 1.6 Mio. Die negative Veränderung ist unter anderem die Folge von rund CHF 80 Mio. zusätzlich geplanter Investitionen in die Nachhaltigkeit des Immobilienportfolios in den nächsten 20 Jahren, die auch der Einhaltung des publizierten CO2-Absenkpfads dienen. Im Vorjahr wurde das Portfolio noch um CHF 32.3 Mio. respektive 2.6% aufgewertet, wobei 90% der Aufwertung auf den «AuPark» zurückzuführen waren.

Die substanziellen Verkaufserlöse erlaubten es, die Verschuldung deutlich zu reduzieren. Der Zinsaufwand belief sich im Berichtsjahr auf CHF 6.1 Mio. und liegt 23% unter dem Vorjahreswert.

Die Belehnungshöhe (LTV) des Portfolios betrug am Bilanzstichtag tiefe 28%. Unter dem Strich resultierte ein erfreulicher Reingewinn von CHF 145.5 Mio. respektive eine Eigenkapitalrentabilität von 17.8%.

Am Bilanzstichtag beläuft sich das Eigenkapital der Gruppe auf CHF 879 Mio. und liegt um 8.5% über dem Vorjahreswert. Dies entspricht einer Eigenkapitalquote von 60%. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 477.

Das Ergebnis des Berichtsjahres in Verbindung mit der hohen Eigenkapitalausstattung hat den Verwaltungsrat bewogen, der Generalversammlung zusätzlich zur ordentlichen Dividende von CHF 25 je Aktie die Ausschüttung einer einmaligen Sonderdividende von CHF 25 zu beantragen.

Nachhaltigkeit

Der bereits vierte Nachhaltigkeitsbericht nach den GRI-Standards (Global Reporting InitiativeTM) wurde weiter ausgebaut und befindet sich im Geschäftsbericht auf den Seiten 44 - 56. Erstmalig beinhaltet dieser auch einen CO2-Absenkpfad für die Gruppe. Intershop hat sich zum Ziel gesetzt, den CO2-Ausstoss (Scope 1-2) bis 2032 mindestens zu halbieren und bis 2050 Netto-Null zu erreichen.

Entwicklungsprojekte kommen voran

Die Entwicklungsprojekte verlaufen weitgehend nach Plan. In Basel an der Redingstrasse konnten die 68 neu erstellten Wohnungen in den beiden Hochhausanbauten Ende November fertiggestellt werden. Bis zum Bilanzstichtag waren 41 Wohnungen bezogen und für weitere 19 Wohnungen lagen Mietverträge vor, deren Bezug 2023 erfolgt. Die Sanierung der bestehenden Hochhäuser ist weitgehend abgeschlossen. Von den 93 sanierungsbedingt leerstehenden Wohnungen waren Ende 2022 bereits 62 wieder bezogen. Beim Promotionsprojekt «Römerstrasse» in Baden konnten im Berichtsjahr 18 Eigentumswohnungen übergeben werden. Die Eigentumsübertragung der verbliebenen 60 Wohnungen erfolgt im ersten Quartal 2023. Die Sanierung des Bürogebäudes in Wohlen sowie der Ersatz der Wärmeerzeugung durch eine Pelletheizung wurden abgeschlossen. Der Vermietungsstand verbesserte sich substanziell von 46% auf 73%. Im zweiten Semester des Berichtsjahres erfolgte der Baustart für das Gewerbegebäude «Orubi» in Vernier. Die Vermarktung der Flächen wird unter dem Markennamen «Métiers Vernier» erfolgen. Die Fertigstellung des unter anderem bezüglich der Energieversorgung mit Fernwärme aus Erdsonden nachhaltig konzipierten Gebäudes mit rund 12'500 m2 flexibler Gewerbefläche ist im ersten Quartal 2024 vorgesehen.

Organisation und Aktionariat

An der ordentlichen Generalversammlung 2022 wurde Ernst Schaufelberger als Nachfolger von Dieter Marmet zum Präsidenten gewählt. Kurt Ritz wurde für ein weiteres Jahr als Mitglied des Verwaltungsrats bestätigt und Dr. Christoph Nater hinzugewählt.

Im Dezember 2022 hat der langjährige CEO Cyrill Schneuwly informiert, dass er die Intershop-Gruppe nach gut 25-jähriger Tätigkeit im Herbst 2023 verlassen wird. Der Verwaltungsrat dankt Cyrill Schneuwly bereits heute für seine exzellente Arbeit, die er für die Intershop Gruppe geleistet hat. Er hat den Konzern über Jahre mit viel Geschick geführt und wesentlich zum Erfolg der Gruppe beigetragen. Die Evaluation seiner Nachfolge läuft.

Per Bilanzstichtag hatte Intershop 1'180 eingetragene Aktionäre. Im Berichtsjahr haben sowohl AXA Leben AG sowie Credit Suisse Funds AG mitgeteilt, den Schwellenwert von 3% unterschritten zu haben. Kein Aktionär hat einen offenlegungspflichtigen Schwellenwert überschritten.

Ausblick

Aufgrund der geopolitischen Lage und der Unsicherheit bezüglich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ist ein Ausblick schwierig. Intershop beurteilt die Aussichten grundsätzlich als positiv, zieht aber bei Entscheidungen verschiedene Szenarien in Betracht. Bleibt die Schweiz von einem starken Wirtschaftsrückgang verschont, erwartet Intershop, unter Ausschluss von Zu- und Abgängen (like-for-like), einen Anstieg der Mieterträge im unteren einstelligen Prozentbereich. Der operative Fokus auf die Vermietung leerstehender Flächen bleibt bestehen, sodass sich die Leerstandsquoten sowohl der Renditeliegenschaften als auch des gesamten Portfolios reduzieren sollten.

Aus dem Verkauf der restlichen Wohnungen des Projektes «Römerstrasse» in Baden wird ein Gewinnbeitrag von etwas mehr als CHF 10 Mio. erwartet. Der Transaktionsmarkt wird weiterhin eng verfolgt und attraktive Gelegenheiten zur Realisierung weiterer erarbeiteter Mehrwerte wie auch zur Akquisition interessanter Opportunitäten werden wahrgenommen.

Die Finanzierungskosten sollten sich stabil entwickeln. Deren Entwicklung hängt insbesondere von der Refinanzierung der im April 2023 fälligen Anleihe ab. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und deren Einfluss auf den Abschluss 2023 sind zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar. Während weitere Zinserhöhungen über steigende Diskontierungssätze die Immobilienwerte unter Druck setzen können, wirken die aufgrund der Indexierung steigenden Mieterträge stabilisierend. Unverändert hält Intershop am Ziel fest, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% zu erreichen.

Dank

Für das uns entgegengebrachte Vertrauen möchten wir allen Aktionärinnen und Aktionären herzlich danken. Unser Dank gilt aber auch allen unseren Kundinnen und Kunden sowie im Besonderen unseren Mitarbeitenden, deren motivierter Einsatz diesen hervorragenden Abschluss erst ermöglicht hat.