Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

In einem äusserst herausfordernden Umfeld erzielte Intershop erneut ein sehr erfreuliches Ergebnis:

• Der Reingewinn der Gruppe beläuft sich auf CHF 78.4 Mio. respektive CHF 41.67 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 11.8% entspricht. Das Resultat liegt damit 10% über dem Vorjahresergebnis.
• Das Eigenkapital stieg auf CHF 711 Mio. respektive CHF 374 pro Aktie an.
• Die Nettorendite der Renditeliegenschaften reduzierte sich leicht auf 5.2%.
• Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften stieg auf 11.3% an.
• Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie erreichte 12.9%.
• Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine unveränderte Dividende von CHF 25 pro Aktie.

Die aktive Bewirtschaftung des Portfolios, die nebst der Akquisition und der Bewirtschaftung auch die Entwicklung und den Verkauf umfasst, soll zu einer nachhaltig hohen Eigenkapitalren­dite führen. Konkret beinhaltete dies die folgenden operativen Zielsetzungen:

1. Akquisition neuer Objekte mit Mehrwertpotenzial
2. Reduktion der Leerstandsquote
3. Vorantreiben der Entwicklungen im eigenen Portfolio
4. Realisation erarbeiteter Mehrwerte durch Verkauf entwickelter Liegenschaften

Der Transaktionsmarkt präsentierte sich 2020 wenig verändert; die Nachfrage nach Immobilien blieb während des gesamten Berichtsjahres hoch. TINA («There Is No Alternative») prägte unver­ändert sowohl den Aktienmarkt als auch die Realwerte. Auch während der pandemiebedingten temporären Abflachung des Transaktionsvolumens konnten keine interessanten Akquisitionsge­legenheiten ausfindig gemacht werden. Deutlich mehr Einfluss hatte Covid-19 auf die operative Tätigkeit. Verschiedene Mietverhandlungen, die sich schon in einem fortgeschrittenen Stadium befanden, wurden sistiert oder abgebrochen. Mietinteressenten ohne akuten Veränderungsbe­darf zögerten, langfristige Mietverpflichtungen einzugehen und verhielten sich vorerst abwar­tend. Dies hatte zur Folge, dass der Leerstand mit 11.3% etwas stärker als erwartet zunahm. Unter Ausschluss der Transaktionen («like-for-like») beläuft sich der Leerstandsanstieg auf drei Prozentpunkte. Erfreulich verliefen die Projektentwicklungen. So hat der Gestaltungsplan für das Projekt «AuPark» in Wädenswil im Berichtsjahr Rechtskraft erlangt, und das Baugesuch wurde eingereicht. Von den 108 Eigentumswohnungen, die mit den beiden laufenden Promo­tionsprojekten in Baden und Basel erstellt werden, sind per Jahresende insgesamt 103 durch Beurkundung verkauft. Veräussert wurden zudem zwei Renditeliegenschaften sowie ein Teil der Landparzelle in Oberwinterthur. Gesamthaft resultierte ein beachtlicher Verkaufsgewinn von CHF 33.4 Mio.

Erwartungsgemäss haben sich die Erträge infolge der Verkäufe und der Umnutzung respektive Sanierung von zwei grösseren Gebäuden zurückgebildet. Darüber hinaus wurden mit direkt durch behördliche Verfügungen im Zusammenhang mit der Pandemie betroffenen Mietern in­dividuelle Lösungen getroffen, die ertragsschmälernd wirkten. Der Mietertrag des Berichtsjahres reduzierte sich aufgrund dessen um CHF 1.2 Mio. Gesamthaft liegt der Mietertrag mit CHF 79.7 um CHF 3.1 Mio. unter dem Vorjahreswert. Der Liegenschaftsaufwand beträgt CHF 9.3 Mio. und entspricht mit 11.7% des Ertrags einem unverändert tiefen Verhältnis. Sowohl die Brutto- als auch die Nettorendite des Renditeportfolios verblieben mit 6.0% respektive 5.2% auf einem sehr attraktiven Niveau. Aus der Neubewertung der Immobilien durch KPMG resultierte eine Aufwertung von 1.1% respektive CHF 13.4 Mio.

Der Zinsaufwand hat sich deutlich um 10% zurückgebildet, da das verzinsliche Fremdkapital auf CHF 465 Mio. reduziert werden konnte. Dies entspricht einer Belehnungshöhe (LTV) von 35%. Der Steueraufwand hat sich dagegen wieder normalisiert. Die Steuerreform hatte den Aufwand des Vorjahres noch um rund CHF 8 Mio. entlastet. Unter dem Strich resultierte ein erfreulicher Reingewinn von CHF 78.4 Mio. Die Eigenkapitalrendite beläuft sich auf beachtliche 11.8%.

Am Bilanzstichtag betrug das Eigenkapital der Gruppe CHF 711 Mio. und liegt somit um fast 7% über dem Vorjahreswert. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 374.

Der im Vorjahr erstmalig veröffentlichte Nachhaltigkeitsbericht nach den Standards der GRI (Glo­bal Reporting InitiativeTM) wurde erweitert und befindet sich auf den Seiten 38-48. Der Energie­verbrauch und die CO₂-Emissionen der Renditeliegenschaften konnten um 3% bzw. 2.5% pro m² gesenkt werden.

Geschäftsverlauf

Nach einem zuversichtlich stimmenden Start ins Berichtsjahr wurde die Wirtschaft infolge der Ausbreitung des Corona-Virus durch zunehmende Einschränkungen und den anschliessenden Lockdown negativ beeinflusst, worauf die Schweiz in eine der grössten Rezessionen der neueren Zeit schlitterte. Dank verschiedener Rettungspakete des Staates ist bislang eine grössere Kon­kurswelle ausgeblieben. Allerdings hat sich die Wirtschaftsleistung in der Schweiz (BIP) gesamt­haft um über 3% reduziert. Besonders betroffene Branchen wie der Non-Food-Detailhandel sowie Hotels und Restaurants sind im Portfolio von Intershop allerdings unterrepräsentiert. Mit Unternehmen aus diesen Branchen, aber auch weiteren von der Krise hart getroffenen Mietern, hat Intershop individuelle Lösungen vereinbart, um einen Beitrag zu deren Zukunftssicherung zu leisten und sie als Mieter zu halten. Im Rahmen der Rettungsmassnahmen wurden weltweit enorme Geldmengen in die Wirtschaft gepumpt, wodurch die Zinsen möglicherweise noch län­ger als bisher erwartet auf dem äusserst tiefen Niveau verharren werden. Auch wenn kurzfristig keine Inflation zu erwarten ist, besteht die Gefahr, dass die verschiedenen finanzpolitischen Stimulierungsmassnahmen und die ausufernde Überschuldung von Staaten längerfristig inflati­onäre Tendenzen nach sich ziehen werden. Diese Ausgangslage hat das Investoreninteresse an erstklassigen Immobilien angetrieben. Intershop nutzte die gestiegene Nachfrage und veräu­sserte drei Objekte.

Entwicklungen mit erfreulichem Verlauf

Gesamthaft erfreulich waren die Fortschritte der verschiedenen Entwicklungsprojekte, auch wenn sich die Realisierungszeiten angesichts der Pandemie teilweise etwas verlängert haben. Vom Promotionsprojekt «Gellertstrasse» in Basel waren zum Bilanzstichtag 27 der 30 sich in Erstellung befindlichen Eigentumswohnungen verkauft. Die Übertragung der Wohnungen er­folgt nun voraussichtlich Anfang des zweiten Quartals 2021. Das Projekt «Römerstrasse» in Baden verzeichnete, nach dem Verkaufsstart im April 2020, am Bilanzstichtag bereits einen Verkaufsstand von 76 der 78 Wohnungen. In Wädenswil erhielt der private Gestaltungsplan «AuPark» im Juli Rechtskraft, worauf das Baugesuch im November eingereicht werden konnte. In Oberwinterthur-Neuhegi wurden die Arbeiten für die Erschliessungsstrasse der Landparzelle abgeschlossen. Die Bauarbeiten zur Erstellung der Montagehalle für Stadler Rail starteten im Herbst. Ebenfalls planmässig begannen die Arbeiten an der Redingstrasse in Basel, wo die be­stehenden beiden Hochhäuser nachhaltig saniert und mittels Anbauten vergrössert werden. Zu bedeutenden Bauverzögerungen kam es hingegen in Genf, Rue de Lausanne. Die Fertigstellung wird nunmehr im Verlauf des laufenden Jahres erwartet.

Verhaltene Nachfrage nach langfristigen Mietverträgen

Der Lockdown im Frühjahr veranlasste viele Unternehmen, das Arbeiten von zuhause aus ver­mehrt zuzulassen. Die überwiegend positiven Erfahrungen führen dazu, dass sich das Homeoffice auch künftig als fester Bestandteil der Arbeitswelt etablieren wird. Als Folge davon ist eine Reduktion des Flächenbedarfs im gewerblichen Bereich zu erwarten. Allerdings stellten viele Unternehmen fest, dass die Kommunikation und Kreativität bei längeren Abwesenheiten leiden, sodass der Homeoffice-Anteil limitiert bleiben dürfte. Auch ist davon auszugehen, dass ein vermehrter Flächenbedarf für anwesende Büromitarbeiter entsteht, um einerseits das indivi­duelle Sicherheitsgefühl zu erhöhen und andererseits die Mindestabstände einhalten zu können. Es scheint, als wäre der langjährige Trend, die Büroflächen durch Verdichten der Arbeitsplätze fortwährend zu reduzieren, am Ende angelangt. Wie weit der Nachfragerückgang wegen Homeoffice den Bedarf an zusätzlichen Flächen für anwesende Mitarbeiter langfristig übertreffen wird, bleibt abzuwarten.

Die aus diesen Umbrüchen entstandene Unsicherheit führte dazu, dass im Berichtsjahr einzel­ne Mietverhandlungen nicht erfolgreich abgeschlossen werden konnten. Mehrere potenzielle Mieter wollen mit einem Umzug oder einer Flächenerweiterung zuwarten. Aus diesem Grund liegt die Leerstandsquote am Ende des Berichtsjahres etwas über den Erwartungen. Intershop ist aber zuversichtlich, dass einzelne dieser Vertragsverhandlungen noch erfolgreich finalisiert werden können, wenn sich die pandemiebedingten Unsicherheiten gelegt haben. Für das WTC in Lausanne hat Intershop entschieden, die vom ehemaligen Grossmieter hinterlassenen Flächen im Rahmen der nachhaltigen Sanierung des gesamten Komplexes umzubauen und zumindest teilweise als Ersatzfläche für bestehende Mieter vorzuhalten, weshalb dort noch zwei bis drei Jahre mit grösseren Leerständen gerechnet werden muss.

Im Dezember hat das Parlament den kontrovers diskutierten Gesetzesentwurf für einen rückwir­kenden Mieterlass erfreulicherweise abgelehnt. Dass ein solcher rückwirkender Eingriff in das Ei­gentumsrecht nicht notwendig war, zeigt sich auch daran, dass, wie Intershop, viele Eigentümer individuelle Lösungen mit betroffenen Mietern gefunden haben. Es ist nicht zuletzt im Interesse der Immobilieneigentümer, dass Mieter, die unverschuldet in eine schwierige Situation geraten sind, wieder aus dieser herausfinden und somit erhalten bleiben.

Generalversammlung, Verwaltungsrat und Aktionariat

An der ordentlichen Generalversammlung 2020, die pandemiebedingt unter Ausschluss der Aktionäre stattfand, wurden alle drei Verwaltungsräte für ein weiteres Jahr bestätigt und Dieter Marmet wiederum zum Präsidenten gewählt. Per Bilanzstichtag hatte Intershop 1'089 einge­tragene Aktionäre. Am 21. September 2020 informierte BlackRock, die Schwelle von 3% über­schritten zu haben. Kein weiterer Aktionär hat in der Berichtsperiode einen offenlegungspflich­tigen Schwellenwert über- oder unterschritten.

Ausblick

Der Ausblick auf das laufende Geschäftsjahr ist aufgrund der Pandemie schwierig. Falls die Erwartung eintritt und sich die Lage dank der laufenden Impfungen im Verlaufe des ersten Semesters normalisiert, erwartet Intershop einen Mietertragsrückgang im mittleren einstelligen Prozentbereich primär als Folge der Liegenschaftsverkäufe. Die Vermietung leerstehender oder gekündigter Flächen wird ein vorrangiger operativer Schwerpunkt bleiben. Intershop erwartet unter der erwähnten Prämisse einen Rückgang der Leerstandsquote in die Grössenordnung von 10%. Aus dem Verkauf der Wohnungen des Projekts «Gellertstrasse» wird ein Gewinn von gut zehn Millionen Franken resultieren. Der Transaktionsmarkt wird weiterhin eng verfolgt und at­traktive Gelegenheiten sowohl in der Akquisition als auch im Verkauf werden wahrgenommen. Die Finanzierungskosten sollten sich stabil entwickeln. Einsparungen aufgrund auslaufender abgesicherter Zinsgeschäfte werden kompensiert durch Zinsen auf zusätzlichen Krediten für lau­fende Projekte. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und deren Einfluss auf den Abschluss 2021 sind zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar. Unverändert hält Intershop am Ziel fest, im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8% zu erreichen.

Dank

Wir möchten Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, ganz herzlich für Ihr Vertrauen danken. Unser Dank gilt auch allen unseren Kundinnen und Kunden sowie im Besonderen un­seren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, deren motivierter Einsatz in diesem ausserordentlichen Jahr diesen guten Abschluss ermöglicht hat.