Halbjahresbericht 2019

Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Der Geschäftsverlauf von Intershop entwickelte sich im ersten Semester 2019 weiterhin erfreulich. Der Reingewinn stieg um 28% auf CHF 41.9 Mio., was einem Gewinn von CHF 21.77 pro Aktie entspricht. Die Eigenkapitalrendite beläuft sich auf 12.7%. Erwartungsgemäss hat sich der Mietertrag aufgrund mehrerer Verkäufe zurückgebildet, wobei der Rückgang im ersten Semester dank verschiedener Vermietungserfolge mit gut 4% geringer ausfiel als erwartet. Aus dem Verkauf des «Werkhaus» an der  Zürcherstrasse 15-21 in Winterthur resultierte ein Gewinnbeitrag vor Steuern von rund CHF 6 Mio. Aufgrund der Rückzahlung der Anleihe über CHF 125 Mio. hat der Zinsaufwand um fast 20% abgenommen. Nachdem das Schweizer Volk im Frühjahr 2019 der Steuerreform (STAF) zugestimmt hat, haben einige Kantone beschlossen, ihre Ertragssteuersätze substanziell zu reduzieren. Als Folge dieser Steuersatzsenkungen resultierte eine Anpassung latenter Steuern in der Höhe von CHF 6.8 Mio., was den Steueraufwand entsprechend gemindert hat.

Obwohl der wirtschaftliche Aufschwung etwas an Dynamik verloren hat, blieb die Nachfrage nach grösseren Büroflächen an guten Lagen intakt. Die Vermietung eher kleinerer Büroflächen und insbesondere die Vermarktung von Detailhandelsflächen erwiesen sich jedoch unverändert als anspruchsvoll. Die Zweiteilung im Mietwohnungssegment hat sich noch weiter akzentuiert. Während die Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen in den Grosszentren hoch blieb, weitete sich das Überangebot in den Agglomerationen und insbesondere in peripheren Lagen weiter aus.

Anlässlich der Erstellung unseres letzten Aktionärsbriefs vor rund einem halben Jahr hegten wir die Erwartung, dass die Zinsen weiter steigen und sich ein Ausstieg aus dem äusserst tiefen Zinsumfeld abzeichnen könnte. Nachdem die US-Notenbank ihren Pfad der Zinserhöhungen verlassen hat und der abtretende EZB-Chef Draghi im Juni verlauten liess, dass die EZB den Leitzins weiter senken und allenfalls das Anleihekaufprogramm wieder ausweiten könnte, sind die Zinssätze jedoch gesunken. Die Nachfrage nach Immobilien blieb in diesem Umfeld hoch. Diverse Kaufangebote wurden geprüft, bei allen in einem Auktionsverfahren angebotenen Objekten waren jedoch die indikativen Offerten von Intershop nicht konkurrenzfähig.

Intershop hat vom 6. März bis 19. März 2019 öffentlich angeboten, eigene Aktien zwecks Kapitalherabsetzung zurückzukaufen. Insgesamt wurden 100‘000 Aktien zum Festpreis von CHF 515 erworben und anschliessend vernichtet. Am Ende der Berichtsperiode betrug das Eigenkapital CHF 635 Mio. und lag damit, nach der Ausschüttung einer Dividendensumme von CHF 41.3 Mio. und dem Aktienrückkauf im Volumen von CHF 51.5 Mio., um CHF 55 Mio. unter dem Stand zu Jahresbeginn. Das anteilige Eigenkapital je Aktie auf Basis des neuen Aktienbestands von 1‘900‘000 Namenaktien betrug am Ende der Berichtsperiode CHF 338.

Geschäftsverlauf

Wie erwähnt bildeten sich die Zinsen vor dem Hintergrund einer weltweit nachlassenden Konjunkturdynamik und der Verschärfung von Handelskonflikten deutlich zurück. Ende Juni lag der 10-Jahres-Swapsatz fast 50 Basispunkte unter dem Stand zu Jahresbeginn. Die Renditedifferenz zwischen diesem langfristigen Zinssatz und den Nettorenditen von Liegenschaften hat sich damit noch vergrössert, weshalb die Nachfrage nach Immobilienanlagen hoch blieb. In der Gunst der Anleger stehen nach wie vor Mehrfamilienhäuser in Grosszentren und langfristig vermietete Geschäftsliegenschaften an guten Lagen. Entsprechend sind deren Preise weiter angestiegen. Bei anspruchsvolleren gewerblichen Objekten lassen sich keine klaren Tendenzen erkennen. Während einige Transaktionen bislang nicht abgewickelt wurden, fanden andere zu Preisen statt, die aus Sicht von Intershop das inhärente Risiko nicht oder nur unzureichend berücksichtigen. Im Fokus der Geschäftstätigkeit stand deshalb erneut die Entwicklung des eigenen Portfolios, wobei aber auch kleinere Arrondierungskäufe vorbereitet worden sind. Veräussert wurde das «Werkhaus» in Winterthur, dessen Verkauf bereits Ende 2018 vereinbart war.

Unverändert Vermietungen und Entwicklungen im Vordergrund

Ein wesentlicher operativer Schwerpunkt stellte die Vermietung von leerstehenden oder gekündigten Flächen dar. Obwohl eine nahezu vollvermietete Liegenschaft veräussert wurde, reduzierte sich die Leerstandsquote während der Berichtsperiode von 9.8% auf 9.5%. Die Nettorendite der Renditeliegenschaften belief sich im ersten Semester auf attraktive 5.5%.

Der zweite Schwerpunkt betraf die Entwicklungsliegenschaften. Beim Promotionsprojekt «Gellertstrasse» in Basel erfolgten Bau- und Verkaufsstart im Juni 2019. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Berichts waren 11 der 30 Eigentumswohnungen schriftlich reserviert. Unmittelbar angrenzend befindet sich das Projekt «Albanteichpromenade». Die Baubewilligung für die Verdichtung durch Anbau der Hochhäuser wurde im August erteilt.

In seiner Sitzung vom 8. Juli 2019 hat der Gemeinderat von Wädenswil den privaten Gestaltungsplan für das «AuPark»-Areal genehmigt. Gegen diesen Beschluss wurde das Behördenreferendum ergriffen, so dass die Bevölkerung von Wädenswil voraussichtlich im November 2019 darüber befinden kann. Die Aufstockung und Sanierung der Rue de Lausanne 42+44 in Genf startete im 2. Quartal 2019. In Baden an der Römerstrasse ist die Umnutzung der bisherigen Büropavillons in Wohnraum vorgesehen. Die entsprechende Baubewilligung steht aufgrund von Differenzen zwischen der Stadt und dem Kanton noch aus. Abgeschlossen worden sind die Sanierungsarbeiten der «Zwirnerei» in Flurlingen. Auf unserem Industrieareal in Oberwinterthur-Neuhegi laufen Vorbereitungsarbeiten, damit die Landparzelle vermarktet werden kann. Nach dem Bilanzstichtag begannen auch die Arbeiten für die hierfür notwendige Erschliessungsstrasse.

Organisation

An der 56. ordentlichen Generalversammlung wurde Kurt Ritz als Nachfolger des verstorbenen Charles Stettler in den Verwaltungsrat und den Vergütungsausschuss gewählt. Wiedergewählt wurden sowohl Dieter Marmet als Präsident als auch Ernst Schaufelberger als Mitglied.

Ausblick

Als Folge des aktuellen Zinsniveaus fliessen nach wie vor grosse Geldmengen in die Immobilienmärkte. Davon wird nicht nur der Transaktionsmarkt beeinflusst, sondern auch die Neubautätigkeit. Durch die unverändert hohe Produktion neuer Gebäude entsteht ein zunehmendes Angebot an Flächen, das keine nachhaltige Entspannung der Vermietungssituation erwarten lässt.

Der im ersten Semester aufgrund von Verkäufen rückläufige Mietertrag wird sich im zweiten Semester voraussichtlich noch etwas weiter reduzieren, da die Ende Mai weggefallenen Mieterträge in Baden kaum vollständig durch Vermietungen kompensiert werden können. Mit Bezug auf die Leerstandsquote erwartet Intershop per Ende des Jahres einen weiteren Rückgang auf rund 9%. Nebst den erwähnten Arrondierungen möchte Intershop weitere Akquisitionsmöglichkeiten wahrnehmen, sofern sich damit nachhaltig Mehrwerte erarbeiten lassen. Zudem ist beabsichtigt, den aktuellen Verkäufermarkt zu nutzen, um Liegenschaften zu veräussern, deren Entwicklung abgeschlossen ist oder wenn ein Angebot den potenziellen Mehrwert bereits heute adäquat entschädigt. Keine Aussagen können zur weiteren Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften getroffen werden. Unter Ausschluss der Marktwertveränderungen erwartet Intershop erneut einen erfreulichen Abschuss, der die Beibehaltung der attraktiven Dividendenpolitik ermöglichen sollte.