Sehr geehrte Aktionäre, geschätzte Geschäftspartner und Mitarbeiter

Es ist uns eine grosse Freude, Sie über ein weiteres erfreuliches Geschäftsjahr informieren zu können:

• Der Reingewinn der Gruppe erreichte CHF 71.0 Mio. respektive CHF 37.33 pro Aktie, was einer Eigenkapitalrendite von 10.9% entspricht. Damit liegt der Reingewinn 41% unter dem ausserordentlichen Vorjahresergebnis.
• Das Eigenkapital reduzierte sich aufgrund des erfolgten Aktienrückkaufs auf CHF 666 Mio. und beträgt nun CHF 354.33 pro Aktie.
• Die Rentabilität der Renditeliegenschaften blieb mit einer Nettorendite von 5.4% hoch.
• Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich auf 8.0%.
• Die Gesamtperformance der Intershop-Aktie erreichte 20.7%.– Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung eine um CHF 3 erhöhte Dividende von CHF 25.

Die Fokussierung auf Rendite anstelle von Wachstum hat sich im Berichtsjahr erneut bewährt, was sich in der überdurchschnittlichen Eigenkapitalrendite zeigt. Intershop beabsichtigt, in der Schweiz Immobilien mit einem Mehrwertpotenzial zu erwerben, dieses Potenzial zu erschliessen und mittel- bis langfristig durch Verkauf zu realisieren. Für das Berichtsjahr ergaben sich daraus abgeleitet unverändert folgende operativen Ziele:

1. Akquisition neuer Objekte mit Mehrwertpotenzial
2. Reduktion der Leerstandsquote
3. Vorantreiben der Entwicklungen im eigenen Portfolio
4. Realisation erarbeiteter Mehrwerte durch Verkauf entwickelter Liegenschaften

Der Transaktionsmarkt in der Schweiz ist nach wie vor liquide, und Intershop hat eine Vielzahl von Angeboten geprüft. Die eingereichten Offerten wurden jedoch in den meisten Fällen deutlich überboten, sodass nur zwei kleinere Arrondierungskäufe erfolgen konnten. Im Vordergrund der operativen Tätigkeit standen deshalb wiederum der Abbau von Leerständen sowie die Projektentwicklungen im eigenen Portfolio. Die Leerstandsquote der Renditeliegenschaften reduzierte sich erfreulicherweise um 1.8 Prozentpunkte auf 8.0%. Unter Ausschluss der Transaktionen (like for like) beläuft sich der Leerstandsabbau auf 2.0 Prozentpunkte. Die Projektentwicklungen wurden vorangetrieben und befinden sich auf Kurs. Verkaufsseitig wurden der Verkauf des «Werkhaus» in Winterthur abgewickelt und zwei weitere Verkäufe öffentlich beurkundet. Gesamthaft resultierte ein Verkaufsgewinn von CHF 7.4 Mio., der jedoch substanziell unter dem des Vorjahres von CHF 82 Mio. liegt.

Infolge der Verkäufe und der Entmietung einer grösseren Entwicklungsliegenschaft bildeten sich die Mieterträge im Berichtsjahr erwartungsgemäss auf CHF 82.8 Mio. zurück. Dank strikter Kostenkontrolle konnte der Liegenschaftsaufwand im Verhältnis zum Liegenschaftsertrag niedrig gehalten werden und bewegt sich mit unter 11% nach wie vor auf sehr tiefem Niveau. Die Brutto- und die Nettorendite des Renditeportfolios erreichten attraktive 6.2% respektive 5.4%. Aus der Neubewertung des Portfolios durch KPMG resultierte eine Aufwertung von 1.3% respektive CHF 16.6 Mio. Wie in den Vorjahren wurde das Bewertungsresultat durch Planungskosten im tiefen einstelligen Millionenbereich reduziert.

Der Zinsaufwand hat sich deutlich um 20% zurückgebildet. Darin enthalten ist erneut der Zusatzaufwand in Folge der Negativzinsen von mehr als CHF 1 Mio. Der starke Rückgang der Ertragssteuern ist auf die Steuerreform (STAF) zurückzuführen, welche die latente Steuerlast gesamthaft um rund CHF 8 Mio. reduziert hat. Unter dem Strich resultierte ein erfreulicher Reingewinn von CHF 71.0 Mio. Die Eigenkapitalrendite beläuft sich wiederum auf über 10%.

In Anbetracht des anhaltend guten Geschäftsverlaufs hat der Verwaltungsrat entschieden, der Generalversammlung eine um CHF 3 erhöhte Dividende von CHF 25 pro Aktie zu beantragen.

Am Bilanzstichtag betrug das Eigenkapital der Gruppe CHF 666 Mio. und lagt damit, trotz der Dividendenzahlung von CHF 41.3 Mio. und einem Aktienrückkauf in der Höhe von CHF 51.5 Mio., nur gut 3% unter dem Stand des Vorjahres. Das anteilige Eigenkapital je Aktie (NAV) beträgt CHF 354.

Geschäftsverlauf

Die globale Konjunktur verlangsamte sich im Verlaufe des Berichtsjahres, wobei sich von den grossen Wirtschaftsnationen nur die USA vergleichsweise robust entwickelte. Das Damoklesschwert eines Handelskrieges zwischen USA und China schwebte unverändert über den Köpfen, während beim Brexit die Wahlen im Dezember zu einer klareren Ausgangslage geführt haben. Dieses Umfeld veranlasste die Notenbanken, die Leitzinsen tief zu halten oder sogar, wie in denUSA, wieder zu senken und den Markt weiterhin mit beträchtlicher Liquidität zu versorgen. Das unverändert tiefe Zinsniveau beeinflusste sowohl den Kapital- als auch den Immobilienmarkt. Anleger suchten Investitionsmöglichkeiten mit berechenbaren Cashflows und geringer Volatilität. Die Nachfrage nach Immobilien verharrte auf hohem Niveau – insbesondere nach langfristig vermieteten Core-Liegenschaften. Intershop nutzte diese Situation und veräusserte ihren früheren Hauptsitz in Winterthur. Ferner wurden Kaufverträge für die Wohnüberbauung in Kilchberg und für knapp einen Drittel der Landparzelle in Oberwinterthur unterzeichnet. Diese Transaktionen werden voraussichtlich 2020 abgewickelt. Die Akquisition neuer Objekte mit Mehrwertpotenzial erwies sich in diesem Umfeld dagegen unverändert als schwierig. Es wurden lediglich zwei kleine Transaktionen zur Arrondierung des Bestands getätigt.

Fortschritte in den Entwicklungen

Der Baubeginn des Promotionsprojekts «Gellertstrasse» in Basel erfolgte im Juni und zeitnah startete der Verkauf der 30 Eigentumswohnungen. Zum Bilanzstichtag lagen für 15 Wohnungen beurkundete Kaufverträge vor und drei weitere waren schriftlich reserviert. Ebenfalls eingetroffen sind die Bewilligungen für den Bau von rund 80 Eigentumswohnungen in Baden und die Erstellung von zwei Hochhausanbauten in Basel. Ein wichtiger Meilenstein wurde in Wädenswil erreicht, wo das Stimmvolk dem privaten Gestaltungsplan «AuPark» mit deutlicher Mehrheit zugestimmt hat. Ebenfalls planmässig voran kommt die Sanierung und Aufstockung in Genf sowie der Bau der Erschliessungsstrasse in Oberwinterthur-Neuhegi.

Steigende Nachfrage nach Mietflächen in Grosszentren

Trotz der leichten Abschwächung der Konjunktur hat sich die Nachfrage nach gewerblichen Flächen in den Grosszentren, insbesondere in Zürich, spürbar verbessert. Die bereits bei den Wohnflächen bekannte Zweiteilung des Marktes – eine tendenzielle Unterversorgung von bezahlbaren Flächen im innerstädtischen Umfeld gegenüber einem zunehmenden Überangebot an peripheren und ländlichen Lagen – zeigt sich nun auch auf dem Büromarkt. Intershop konnte von der zunehmenden Nachfrage profitieren und reduzierte die Leerstandsquote im Berichtsjahr substanziell von 9.8% auf 8.0%.

Am 9. Februar 2020 hat das Stimmvolk über die Volksinitiative «Mehr bezahlbare Wohnungen» abgestimmt, welche forderte, dass mindestens 10% aller neu gebauten Wohnungen im Eigentum von Trägern des gemeinnützigen Wohnungsbaus stehen müssen. Ihr Scheitern sowohl am Volks- als auch am Ständemehr bedeutet, dass der sogenannte «freie» Mietwohnungsmarkt nicht noch stärker durch staatliche Vorgaben beeinträchtigt wird, was sowohl aus volkswirtschaftlicher Sicht als auch aus Sicht der «normalen» Mieter zu begrüssen ist.

Generalversammlung und Verwaltungsrat

An der ordentlichen Generalversammlung 2019 wurden Dieter Marmet und Ernst Schaufelberger für ein weiteres Jahr als Verwaltungsräte bestätigt und ersterer wiederum zum Präsidenten bestimmt. In den Verwaltungsrat neu hinzugewählt wurde Kurt Ritz.

Aktienrückkauf zwecks Kapitalherabsetzung

Auf der Basis des ausserordentlich guten Abschlusses des Geschäftsjahres 2018 hat Intershop im Frühjahr 2019 ein Rückkaufsangebot für maximal 100’000 eigener Aktien zum Preis von CHF 515 unterbreitet. Der Aktienrückkauf konnte erfolgreich abgeschlossen werden, und die ordentliche Generalversammlung 2019 stimmte der Vernichtung der Aktien zu. Die Kapitalherabsetzung ist im Juni 2019 im Handelsregister eingetragen worden.

Ausblick

Intershop blickt zuversichtlich in das laufende Geschäftsjahr. Nach dem deutlichen Rückgang des Mietertrags wird nun, unter Ausschluss von allfälligen Transaktionen, nur noch ein leichter Rückgang erwartet, obwohl von den Entwicklungsprojekten in Baden, Pfäffikon/SZ und Biel mehr als CHF 2 Mio. Ertrag fehlen werden. Ein vorrangiger Schwerpunkt der operativen Tätigkeit bleibt, nebst den Entwicklungen, der Abbau von Leerständen. Da der grösste Mieter im World Trade Center Lausanne das Gebäude im Verlaufe des Jahres verlassen wird, geht Intershop per Ende 2020 von einem Wiederanstieg der Leerstandsquote der Renditeliegenschaften in die Grössenordnung von 10% aus.

Das Promotionsprojekt «Gellertstrasse» sollte Ende 2020 baulich abgeschlossen sein. Aus dem Verkauf der Wohnungen erwartet Intershop einen Gewinn im tiefen zweistelligen Millionenbereich. Wie viele der Wohnungen im laufenden Geschäftsjahr übertragen werden können, ist zurzeit noch nicht absehbar. Der Transaktionsmarkt wird weiterhin eng verfolgt und attraktive Gelegenheiten sowohl in der Akquisition als auch im Verkauf werden wahrgenommen.

Die Finanzierungskosten werden sich voraussichtlich stabil entwickeln, während sich der Steueraufwand, der im Berichtsjahr von der Steuerreform profitierte, normalisieren wird. Die Entwicklung der Marktwerte der Liegenschaften und deren Einfluss auf den Abschluss 2020 sind zum heutigen Zeitpunkt nicht abschätzbar. Unverändert erwartet Intershop im Mehrjahresdurchschnitt eine Eigenkapitalrendite von mindestens 8%.

Dank

Für Ihr Vertrauen in Intershop möchten wir Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, herzlich danken. Unser Dank gilt auch allen unseren Kundinnen und Kunden sowie unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die durch ihren Einsatz und ihr Können einen weiteren guten Abschluss ermöglicht haben.